DPE : quel bâtiment est exempt ? Tout savoir en 2025

Un château du XVII^e siècle, une cabane de chantier, un hangar sans chauffage : ces bâtiments naviguent sous le radar du diagnostic de performance énergétique, alors que la réglementation s’est pourtant densifiée année après année. En 2025, le paysage des exemptions ne s’est pas complètement effacé. Il persiste, à la faveur de textes précis, des exceptions qui échappent encore à la règle commune.

La liste officielle des dispenses ne cesse d’être réajustée, amendée, précisée par les législateurs et les services de l’État. Pour les propriétaires et professionnels de l’immobilier, l’horizon n’est pas toujours limpide : entre bâtiments utilisés temporairement, biens à usage mixte ou constructions atypiques, les frontières du régime d’exception prêtent parfois à débat.

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Le DPE en 2025 : ce qui change pour les propriétaires

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) poursuit sa transformation. Dès 2025, la réglementation se durcit pour les propriétaires de maisons et appartements destinés à la vente ou à la location. La quasi-totalité des logements doit désormais satisfaire à l’exigence du DPE, à l’exception de certains cas expressément définis par le code de la construction. Impossible de passer à côté du DPE : chaque annonce immobilière doit obligatoirement afficher la classe énergétique du bien, pour que tout acquéreur ou locataire puisse juger de la performance énergétique avant même de visiter.

Pas question de relâcher son attention. Le diagnostic doit être remis dès la première visite ou, au plus tard, lors de la signature du compromis. Un oubli expose le propriétaire à des conséquences bien réelles : jusqu’à 300 000 euros d’amende et deux ans d’emprisonnement en cas de fraude ou de fausse déclaration sur la consommation énergétique du bien. Si l’acquéreur ou le locataire subit un préjudice, il peut demander réparation par le biais de dommages et intérêts.

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Les passoires thermiques concentrent tous les regards. Une note DPE en F ou G entraîne des restrictions immédiates : interdiction de louer le logement, obligation de réaliser un audit énergétique pour toute mise en vente. Anticiper devient indispensable. Les propriétaires bailleurs doivent intégrer dans leur réflexion la question des travaux de rénovation, sous peine de voir la valeur de leur bien s’effriter.

Le DPE diagnostic a rejoint la liste des diagnostics immobiliers obligatoires. Sa portée s’élargit : toute annonce de vente ou de location doit préciser la classe énergétique, la quantité d’énergie consommée et les émissions de gaz à effet de serre. Un impératif qui touche désormais le cœur du marché immobilier.

Quels bâtiments sont vraiment exemptés du DPE ?

La réglementation, codifiée à l’article R. 126-15 du code de la construction, trace des limites nettes : seules quelques catégories de bâtiments échappent encore à l’obligation du diagnostic de performance énergétique. Ces cas spécifiques concernent rarement les transactions habituelles mais méritent d’être identifiés sans ambiguïté.

Voici les bâtiments et situations qui bénéficient d’une dispense clairement définie :

• Les constructions provisoires prévues pour une utilisation de moins de deux ans. Les bâtiments modulaires de chantier ou locaux préfabriqués utilisés temporairement ne sont pas concernés par le DPE.
• Les bâtiments indépendants affichant une surface utile inférieure à 50 m². Cela inclut, par exemple, un abri de jardin isolé, un atelier détaché ou un local technique hors du bâtiment principal.
• Les monuments historiques classés et les lieux de culte. Leur statut patrimonial ou cultuel les soustrait au diagnostic, qui serait inadapté à leur nature et à leur usage.
• Les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel dépourvus de chauffage, ou dotés d’un chauffage strictement localisé à un poste de travail. Leur vocation même justifie cette exemption.
• Les logements sans système de chauffage fixe : mobil-homes, caravanes ou constructions mobiles, qui ne relèvent pas du DPE.
• Les biens vendus en état futur d’achèvement (VEFA) sont également exclus, puisque le calcul énergétique ne s’applique qu’à la livraison finale.

La location saisonnière, à condition que la location ne dépasse pas quatre mois consécutifs par an, bénéficie elle aussi d’une dispense. Ces dérogations, strictement encadrées par la loi, ne couvrent ni les résidences principales ni les résidences secondaires classiques. Pour l’écrasante majorité du parc résidentiel, le diagnostic reste la règle.

Zoom sur les critères d’exemption : ce qu’il faut retenir

Les critères permettant d’échapper au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont balisés sans équivoque par la loi et le code de la construction. On ne se soustrait pas à la règle sans raison solide. L’absence totale de système de chauffage fixe figure en tête des motifs : impossible d’évaluer la consommation énergétique d’un local sans appareil de chauffage, comme c’est le cas pour certains mobil-homes ou annexes agricoles. Le DPE y serait tout simplement dénué de sens.

Même logique pour les constructions provisoires prévues pour moins de deux ans, ou les bâtiments indépendants de moins de 50 m². Utilisés comme abris, ateliers ou locaux techniques, ces espaces isolés du bâtiment principal ne déclenchent pas l’obligation.

Les monuments historiques classés ou inscrits et les lieux de culte bénéficient d’une protection spécifique. Leur valeur patrimoniale les place hors du champ d’application du DPE : la méthode de calcul standard n’aurait aucun sens pour ces édifices souvent anciens, aux usages particuliers. Quant aux biens en état futur d’achèvement (VEFA), le diagnostic attend la remise des clés pour entrer en jeu : rien à évaluer tant que le bâtiment n’existe pas.

La catégorie des bâtiments à vocation artisanale ou industrielle sans chauffage, ou n’ayant qu’un chauffage ponctuel sur zone de travail, est explicitement prévue par la loi. En résumé, un bien non soumis au DPE demeure une exception. Avant d’écarter l’exigence du diagnostic performance, il faut examiner les critères à la loupe.

Ce que l’exemption implique pour vendre ou acheter un bien

Mettre en vente ou acheter un bien immobilier dispensé de DPE n’autorise pas pour autant à négliger les autres volets réglementaires. Le dossier de diagnostic technique reste obligatoire, avec tous les diagnostics immobiliers requis, à l’exception du DPE. Le propriétaire doit être capable de justifier l’exemption dont il bénéficie : il lui faudra fournir des documents précis à la demande du notaire ou de l’acquéreur.

La responsabilité contractuelle du vendeur est directement engagée en cas de litige. Si le DPE aurait dû être réalisé mais ne l’a pas été, il s’expose à des sanctions et à des demandes de dommages et intérêts. La jurisprudence le rappelle chaque année, à travers des affaires où la vente ou la location a été mal encadrée.

Pour l’acquéreur, l’absence de DPE nécessite une vigilance accrue lors de l’analyse du bien. Privé d’information sur la performance énergétique, il devient plus difficile d’estimer les charges futures de chauffage ou d’envisager l’ampleur de potentiels travaux. Il est donc recommandé d’exiger un maximum d’éléments sur l’isolation, l’état du bâti et les équipements.

Voici quelques réflexes à adopter pour sécuriser la transaction :

• Vérifiez auprès du notaire que l’exemption est justifiée et conforme au cadre légal.
• Demandez des preuves écrites ou justificatifs pour appuyer la dispense de DPE.
• Renseignez-vous sur les aides à la rénovation disponibles, même si le bien n’est pas soumis au DPE.

La réglementation distingue clairement les cas, mais la prudence reste de mise : dans le marché immobilier de 2025, mieux vaut avancer avec des preuves solides et une documentation sans faille. L’exemption au DPE n’est jamais un simple détail : c’est un statut particulier, qui se justifie et s’assume, à chaque étape de la vente ou de l’achat.