Taxe d’habitation sur les résidences secondaires : qui paie ?

Un pied-à-terre qui dort la moitié de l’année peut réveiller, sans prévenir, le fisc le plus zélé. Entre les volets clos et les souvenirs de vacances, la taxe d’habitation, elle, ne fait pas de pause. Beaucoup de propriétaires l’ignorent : une résidence secondaire, même visitée au compte-gouttes, peut alourdir la note plus qu’on ne le pense.

Alors, qui règle vraiment la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ? Derrière cette question, de nombreux propriétaires tombent des nues, tandis que certaines communes, elles, perfectionnent leurs stratégies pour faire grimper les recettes. Un appartement déserté l’hiver, une maison de famille oubliée au printemps : l’envie d’évasion se heurte souvent à la réalité de l’avis d’imposition. Et soudain, le rêve d’escapade se transforme en casse-tête administratif.

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Résidences secondaires : la taxe d’habitation s’applique-t-elle toujours ?

La disparition progressive de la taxe d’habitation sur la résidence principale, portée par la loi de finances, a bousculé les habitudes fiscales. Mais pour la résidence secondaire, rien n’a changé : en 2024, chaque propriétaire d’un bien non principal doit continuer à payer cet impôt. Qu’il s’agisse d’un chalet en altitude, d’une villa en bord de plage ou d’un studio loué à la semaine, la règle ne souffre aucune exception, sauf rares cas encadrés par la loi.

Le décret 2023-822 a même donné un nouvel élan aux collectivités : elles peuvent désormais augmenter la taxe dans les zones dites « tendues », là où la demande de logement explose et où il devient urgent de limiter la multiplication des résidences vides. Derrière cet arsenal fiscal, l’objectif est clair : encourager l’occupation à l’année, freiner la flambée des loyers et soutenir le logement local.

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• La résidence principale bénéficie d’une exonération totale.
• La résidence secondaire reste soumise à la taxe, sans plafond national.
• Dans certaines communes, la majoration peut grimper jusqu’à 60 % du montant initial.

Tout repose sur la notion d’habitation en résidence principale : seule l’adresse habitée de façon stable, toute l’année, par le foyer fiscal est exonérée. Un pied-à-terre utilisé quelques semaines suffit à basculer dans la catégorie des résidences secondaires : la taxe s’y applique, parfois salée. Cette distinction, souvent floue, fait toute la différence pour le portefeuille, surtout lorsque la commune décide de serrer la vis.

Qui paie la taxe d’habitation sur une résidence secondaire en 2024 ?

Propriétaires, propriétaires-bailleurs, investisseurs : tous les détenteurs d’un bien immobilier utilisé comme résidence secondaire sont concernés. Dès lors que le logement n’est pas occupé à titre de résidence principale au 1ᵉʳ janvier, la taxe tombe. Que le bien serve à des vacances épisodiques, à des séjours improvisés ou qu’il soit proposé à la location courte durée, la règle reste la même.

Un locataire occupant un logement meublé à l’année, qui en a la jouissance effective au 1ᵉʳ janvier, doit lui aussi s’en acquitter, même si le bien n’est pas son adresse principale. En revanche, si le logement est vacant à cette date, la charge fiscale retombe sur le propriétaire.

• En indivision, chaque co-indivisaire reçoit son avis d’imposition : ils sont tous tenus au paiement.
• Pour une propriété détenue via une SCI, la société règle la taxe, sauf si un partage spécifique est prévu.

Les collectivités territoriales disposent d’une grande latitude pour fixer le taux, souvent revu à la hausse dans les zones où la tension sur l’immobilier se fait sentir. Les règles s’appliquent à tous les détenteurs, quelle que soit leur nationalité, du moment qu’ils disposent d’un droit d’usage privatif sur le bien.

Montant, calcul et majorations : ce que vous devez savoir

Le montant de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires s’appuie sur la valeur locative cadastrale du logement : c’est la base de calcul, réajustée chaque année selon l’indice des prix à la consommation. À cela s’ajoute le taux d’imposition voté par la commune, qui varie selon les besoins du territoire et la pression sur le marché local.

Dans les zones tendues, la note peut s’alourdir : la loi permet une majoration pouvant atteindre 60 %, histoire de décourager l’accumulation de logements inoccupés et de pousser à la location longue durée. Grâce au décret 2023-822, la liste des communes pouvant appliquer cette hausse s’est allongée, donnant plus de leviers aux élus décidés à agir contre la pénurie.

• La date limite de paiement est précisée sur l’avis d’imposition, généralement reçu à l’automne.
• Tout changement d’occupation doit être signalé dans les délais, sous peine de sanctions.

La facture finale résulte donc d’une équation : base cadastrale, taux communal, éventuelle majoration. Tout est détaillé sur l’avis envoyé au contribuable, qui garde ainsi la possibilité de vérifier chaque ligne. Mieux vaut s’y préparer : le montant peut varier d’une année à l’autre, au gré des décisions locales.

Exonérations et cas particuliers : situations où vous pouvez échapper à la taxe

Certains dispositifs permettent d’éviter la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Le droit distingue plusieurs situations, selon comment le logement est occupé, sa localisation ou le profil du propriétaire.

• Un logement vacant – non meublé et inoccupé depuis au moins un an dans une zone urbaine soumise à forte demande – n’est pas soumis à la taxe d’habitation, mais à la taxe sur les logements vacants (TLV ou THLV).
• Un propriétaire contraint de quitter son logement pour des raisons professionnelles ou médicales (admission en maison de retraite, en EHPAD ou en établissement spécialisé) peut bénéficier d’une exonération, à condition que le bien reste vide.
• Certains biens implantés en zone de revitalisation rurale ou relevant de la France ruralités revitalisation profitent de régimes allégés : ces territoires, définis par décret, cherchent à dynamiser la démographie et l’activité économique.

L’usage du bien influe aussi sur l’imposition. Un logement dédié exclusivement à la location (meublée ou longue durée) peut être exonéré, si le contrat de bail est effectif au 1ᵉʳ janvier. Pour les expatriés qui conservent un pied-à-terre en France, un dégrèvement peut être envisagé si le logement n’est pas occupé personnellement.

À chaque situation ses subtilités : la législation reste un labyrinthe. La vigilance s’impose, car un oubli ou une déclaration tardive peut coûter cher. Lorsque l’avis d’imposition tombe, mieux vaut prendre le temps d’examiner chaque case, voire solliciter l’administration fiscale. Mieux vaut prévenir que devoir s’expliquer, facture à l’appui, au détour d’un contrôle inattendu.